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    现行供热体制下,单个业主没有力量与政府、与供热商谈判。

    所以,需要业主联合起来,成立业主委员会,实现社区自治。由业主委员会代表业主收取与管理供热费、与供热商谈判,并有业主委员会解决社区内低收入人群的供暖社会保障问题。

供热体制改革,需要明确业主委员会在供热合同中的主体地位,这样才能保障业主的权利。

 

在供暖、采暖收费改革这件事情上,我们可能更多的讨论的是供暖收费改革,就是说站在一个公共的角度,站在政府的角度看供暖收费改革。但是站在单个业主的层面,就变成采暖收费制度的改革,或者是站在业主利益的角度讲,他的想法应该是不一样的。

    我想给大家介绍一下集中供暖的新建商品房小区,就是物业管理供暖的现状。实际上这种现状也是老旧社区供暖的现状,当然很多的供暖已经不是这样了,但是这是一个非常普遍的现象。首先以物业管理区域为共有财产的边界,大家看一下这个区域,以物业管理区域为共有财产的边界,因此我们实际上并不是一个楼,也不是一户为共有财产边界的,它整个这个区域,在我们国家物权法也好,物业管理条例也好,都是以这个边界作为划分的。另外就是这个锅炉房,它是谁的不知道,实际上应该是业主的,而且它的维护也缺失,我见到一个小区四年换热板就不能用了。另外供暖费,现在收费是政府指导价,而实际上供暖和采暖之间的差价巨大,这有一堆钱,这有一堆钱,这两个差价巨大,根据我们掌握的情况是差三分之二到一半,就是经过换热站以后,业主缴纳的取暖费有三分之二到一半给了市政管网,实际上我们的情况是这样的,从市政管网取得的热也好,气也好,是从市政管网取得,通过管道之后到小区的换热站。串联供暖的流量相同,不同位置的设计的耗能指数不同,热量辐射传导向相邻房间的转移,这些都是我们面临的困境。一个大厦从垂直方向,从热水送上去到下来,流量是相同的,但是温度是越来越低了。所以,暖气片从上到下越来越大,顶楼的暖气片越来越小,越到下面的暖气片越大。顶层和层面我们单独讨论,实际上每层的耗能量是相同的,但是由于水文变化越来越低,他的暖气片就越来越大,所以不能实现分户流量控制的计量,因为流量是一样的,但是带的热却不一样,因为温度不一样。刚才说的是垂直方向,再说水平方向,同一层的水温是一样的,但是不同位置的散热量不同,比如拿一个典型的塔楼的平面图为例,这是南边,这是北边,散热片的面积北边就大,热耗也是北边大,因此这些房屋消耗就比南边大,其实最省热的是在这里面的,因为他有少量的外墙,而且朝南。所以,按照实际热量消耗计费就打破传统的利益平衡了,因为传统的利益平衡是大家按照面积计费,如果按照热量消耗计算这家最合适,因为他家最好,而且没有外墙。如果不按照面积收费,这一层业主都会打架,说凭什么他家的取暖费这么好,按照今年的天气情况看,这家完全不用采暖,从邻居家里面就可以取得很多的热量。另外,这也是一个典型的塔楼的平面图,北边的户型散热都是相当巨大的。我们再看看板楼的问题,板楼是南北分属不同的业主的时候,各户的热耗不同,北边热耗大。像南北通透的话,欧洲为什么没有中国的问题,就是他们一户一户是通透的,是一样的。但是边单元的耗热是增加的。

    所以,从这个图可以看到,蓝颜色就是温度越来越低,耗热越来越大。因此上,按照实际耗能来计算缴纳供暖费的话,对北边的业主是非常不公平的,为什么不公平呢?因为我们国家设计楼宇的耗能指数的时候,设计的就是不一样的,就是说外保温的材料是一样的,按照道理说,每一间房屋耗能指数是一样的话,应该北边的保温材料比南边厚,甚至南边不要保温材料,都放在北边。这样的话,相同面积房屋消耗相同的热量,就可以取得相同的热量,但是现在我们国家不是,是建筑物四周的保温是一样的,那么靠什么使得他们一样呢?就是加大供热量,就使得他的耗热增加。另外一个特殊的情况,很多人不关注的,就是天花板和地板的散热,相邻的邻居可以免费获得热量,就是完全不耗热也可以从相邻的居民家里面得到30%的热量,也就是说热量的消耗从四周散发70%,从天花板散发30%。因为我们国家的楼上楼下是不做隔热的。像我们踩的地板,我们楼下这户业主,通过我们这个房间获得的热量少一些,但是楼上天花板没有做什么东西,所上会多得一些热量,再者热是向上走的。

    那么,带来的一些问题,就是建筑设计保温材料的一致,导致不同位置的散热热耗系数不一致。在建筑设计的过程当中,他用供热量的不一致,向高能耗的房间提供大量的热,增加暖气片的数量,实现室温一致,而且按面积收取采暖费,使得不同位置的采暖费用一致,使得他们在采暖费用上得到公平,这是我们的逻辑。就是每个人按照面积缴费,但是你们的耗的能量不同,但是一样收费,最开始的原因是因为建筑保温材料得意洋,使得南边保温比北边好。这是保温的问题,热量消耗的问题算的。

    另外,我想跟大家解释一下,我们做了一个比较,热量的特点和水电资源的比较,我们老说供水、供电可以分户计量,供热为什么不能?我们做一个比较,首先从系统运转成本来说,供热系统的运转成本是最高的,而水的运转成本非常微小,甚至在六层以下不用成本,高层的建筑才有加压的问题,加压的问题仅仅是人工和记录,因为现在的设备都是全自动的,更不要说供热是高危行业,而且每个热力站每一个时刻必须两个人值班,而供水部门是全自动的。那么供电,供电的人工成本和系统运转成本也是非常好的,只有一个工人记录就可以,系统是自动运转的,但是供热系统是非常麻烦的。另外一个,供热系统的维护成本是非常高的,他要包括阀门、电机、配电转制,还要加药,还要换热器的清洁,压力容器的检定,仪器仪表的检测,末端的检查,这些工作都是每年要做的。而水的维护成本几乎是没有的,取决于设备情况,是很小的。电的维护成本也是很小的,电的维护成本就是变压器加加油,非常少。传输过程当中的损耗,热量是最大的,巨大的传输损耗,就是从热力站出来以后,经过管线的输送,损耗是巨大的,水的损耗是微乎其微的,电的损耗是35%,电是功率因素不同导致的,因为我们做不到的功率因素是0。所以,电的损耗是35%。咱们国家供电部门规定如果低于3%还有奖励。另外一个,从扩散的角度,就是扩散赠送的,热量扩散赠送给邻居30%,水和电都不会送给别人。所以,我们想想分户计量有多大的难度。维修量,我想告诉大家每年供热的维修量巨大,采暖设备设施的维修量巨大,水的维修量非常小,电的维修量也是比较小的。

    那么上面这些费用的分担,热量的费用,包括损失,维修量,全都分摊在最终用户当中了。水的费用这些也发生了一些费用,虽然很小,是谁分摊的呢?是物业管理费分摊的。电的费用也是物业管理费分摊的。唯独热量费用没有纳入物业管理费,是我们业主缴纳的采暖费分摊了。可是大家如果不监督采暖费的使用,这些设备都不做维护保养,很快就会烂掉。另外一个问题就是设备重置年限,采暖的是520年,一般是15年,水也是520年,这都取决于维护的情况,电是20年以上。费用的来源,现在别指望政府了,刚才我说的小区的模式下都是业主的维修资金做的。所以,因为我是很多小区顾问,前两天帮一个小区换了一个散热器,四年散热器就坏了,换一个用了7万块钱,更不要说其他的管线跑冒滴漏,比如其他的管线的保温层破了,这个损耗是非常大的。所以,在这种情况下,我想说的就是我和大家的想法是不同的,单个业主采暖利益和全体业主采暖利益的关系决定维权与否,一贯的坚持采暖业主不付费,最终导致的是少数业主不付费,而拖垮了供暖系统。因此,单个业主维权的时候要考虑到全体业主的利益,法院之所以判决单个业主败诉也是基于此法理。供暖设施的所有权人,应该分摊相应设备设施的维护运转成本和热力传输的损失,这个钱如果我们不承担,由谁承担呢?大家说政府承担,政府承担是北京市承担,这个也行,按照政府的城市公共管理的角度讲,全部是市政补贴的,是纳税人承担的。建立和行使被住宅区供暖设施的主体权利,就是大家都不把锅炉房要回来,把这个锅炉房拿到手里行使他的权利,才能根本了解本住宅区供暖设备的各种参数,才能在业主大会内部协商出一个合理的和被广泛关注的采暖费归集的公共契约,我认为一个社会的稳定是建立在大家普遍认可的公共契约的基础上,如果通过外力强权建立一种机制,可能政府有力量和强权,但是不被人内心接受的。所以,这是我要说的一个问题。

    另外一个,我想告诉大家,我在做六七月年的维权工作中发现一个问题,就是大家追求公平,追求公平没有问题,但是我们要知道实现公平的财产成本,在某些时候放弃理论上绝对公平的追求反而可以获得更大的商业利益。我们小区当时物业管理费,面积从预测面积转成正式面积的时候,有的业主多了零点几平方米,也有业主多的,也有大家说把物业费弄平。但是作为我们业主委员会,我们发现所有多交物业管理费的业主和少交物业管理费业主这两个数的平衡是零。预测面积的收物业管理费是五年,退的最多的是三百多块钱,所以差的非常小。但是大量的业主就是说我要公平,这样的话物业管理企业花了我们业主的钱,注意他们干活是我们付钱的,花了业主的钱十几万,就是先算出来每一户要退多少,还多少,财务成本花了几十万,就是为了实现这个公平。但是,业主说我就是要公平,但是从我这个角度讲,这是非常不合算。所以,我们想要公平的时候,想要业主群体公平的时候,要考虑整个社会的成本,想要单个业主公平的时候,要考虑整个业主群体的成本。

    现在,我想总结一下我这个维权思路,首先尽快成立业主大会,实现物业管理区域的所有共有财产权利的业主大会的自主治理,就是赶紧成立业主大会。因为这个物业管理区域是我们的,不是政府的,里面所有的设备设施都是我们的,将来坏了都是我们的维修基金做的。第二,业主大会通过物业管理合同,授权物业管理企业负责运转维护这些设施,关键是维护,现在大家睁一只眼闭一只眼,因为他们都知道我们小区有维修基金。第三点,业主大会授权物业管理企业或者业主委员会,与市政供应者签署合同,也就是说我要跟政府签署合同,我们在美国大家都看到过,就是公共资源的供应表就贴在家们墙外面,根本不进来,政府根本不进到我们这里来。所以,实际上这个合同是业主大会和市政之间签署的合同。燃气、蒸汽、煤、油、热水,这个合同是我们可以跟他们签的。业主委员会负责监督采暖费用的专款专用和供暖设备设施管线的定期维护和养护。现在我们从这个视角看下去的话,根据我们的想法,最后的结果将根据天气情况和适当的调整供热温度,实现能源、金钱的同时节省。比如说我给大家介绍几个案例,像我们最简单的,我们当年业主委员会占领了这个供热站,从权利上占领了供热站以后,就开始统计换热站每年购买蒸汽和消耗人员的成本,最后我们一算我们小区交的是600万供暖费,但是这里面的消耗只有400万一年,因此我们一年可以省200万采暖费,所以我们小区三年交两年采暖费,这个比单个业主维权成本低很多。还有一个案例,它是一栋栋的塔楼,每一个塔楼顶上有一个顶置锅炉,是德国的锅炉,他是从市政购买燃气,现在在物业管理公司的控制下,这些锅炉每年收取的采暖费仅有一半用于采暖锅炉的热水和人员消耗就够了,因为锅炉是全自动的。所以,业主交30块钱,按照燃气供暖是30,但是实际上只有15块钱就够,剩下15块钱就是物业公司的利润,如果业主大会不成立,业主委员会不拿这个钱,不退回业主,不计入维修基金的话,这个钱就是物业公司的合法利润。还有一个案例是去年11月临近供暖前一天,以整体业主不交供暖费为要挟,最后和市政供暖公司签署一个比原来供暖合同便宜三分之一的新的合同。也就是说真正实现这个业主大会和市政供暖公司签署了一个合同,原来是30块钱供暖费,现在是23.5块,实际上我们交市政公司多少钱呢?只交19,原来是30块钱都交给他,现在是23.5块,其中19块交给他,剩下4.5块留在热力站,用于维护运转的成本。以前30块的时候,小区只有20%业主不交取暖费,现在只有20户没有交,在1230号的时候绝大多数业主都交了。

    所以,这就是我们谈到大家觉得公平的时候,就是公共契约,供暖不是我跟政府之间建立的契约,是我们大家跟政府购买的蒸汽或者是热力,然后我们内部自己业主团粒的公共契约,这样有能实现大家的认可,从心理认可,而不是因为害怕城管的人的警棍,不是害怕警察的武器,而是对契约的遵守。所以,我想说改变现状不能仅仅是靠权利实现的一种强权者自认为公平的状态,就是政府不能改变现状,不能随便改变现状,更不能打着公平的旗号为利益集团服务。因此,如果我们不改革现行供暖费的费率的话,就即便是现在这种缴费,供热集团也能有30%以上的纯利,他为什么能支撑?就是因为它的利润巨大,他只要一部分人缴费,热力集团就可以撑下去。所以,要实现稳定的改革,就必须使绝大多数人收益,而且少数人不损失,所以我们的改变目标一定是绝大多数人收益,少数人不损失,才能推动下去,如果大多数人收益少数人有损失也不行。如果大多数人都不收益,更不行的。因此,不要说全市供暖改革的艰难,即便是一个区域内的住宅,如果寻求一种比按面积缴费更公平的方法都不是一个容易的事情。所以,其实今天我第一个发言其实不好,我把所有的困难都说出来了,因为我是干这个的。所以,我们小区每个业主缴纳取暖费是20块钱,并不是单个业主和供暖公司建立的,是1500个业主选出的组织,这个组织的重要性,去行使主人的权利,把这个锅炉房拿到手,锅炉房是自己的,是自己家的,然后跟政府买蒸汽。价格问题上,北京大家知道蒸汽价格从80120不等,供暖费有很多的标准,我们从1999年开始入住,到现在从来不欠热力集团的热气费用,我们是按照80块钱一吨购买的,因为我们有足够的钱付费,以便一部分业主不缴费也不是问题。所以,最终的节省是大家普遍的得到实惠,这个改革才能进行下去。

 


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