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任何一项资产都会带来未来收入流,而如果这个未来收入流的权属没有界定清楚,那么这项资产在资本化的时候就会贬值。所以在以市场相对价格为驱动力的转让过程中,会出现很多的麻烦。比如,一块地用于种粮食可得500元,而用于盖工业厂房可得一万元,若我拥有这块土地的转让权,则这个收入差距是我的。如果法律禁止我把自己的耕种地转为工业用地和商业用地,这个收入差距就不一定是我的,于是这块土地会因而贬值。再深一点,同样都是种地的人,有人种地比我种得好,一年产值1000块钱,而我自己只能挣五百块钱,如果法律不允许土地自由转让,比较优势就发挥不出来。这样整个市场的分工就不可能深化,也就不可能生产出更多的产品。所以资产的自由转让权,对社会财富的增长至关重要。
 
如果集体所有的土地在工农业用途上的收入差距不是很大,人们就没有动力改变这块地的用途。从整个经济发展的过程看,由于相对价格已经产生了极大的差距,刺激人们对同一种资产不同用途的使用。而中国的征地批租制度,其实就是受到不同用途之间的经济收入差距的刺激,使得政府愿意以一个非常长的年期,把土地批租以作为其它用途。但是,直到1982年国家才以正式法律的形式肯定了这种做法。而之前的宪法规定国有土地不能转让,出租等。所以,只有一个较为关键的变量,就是不同用途之间的相对价格差。不论是小产权房,还是征地批租,或集体土地入股,或以宅基地换房,都是由不同用途之间巨大的收入差距所激发的。如果这个收入差持久存在,对不同用途的选择就仍然存在。
 
现在的问题是,法律对土地用途实行管制,但到底谁有权拿到这个收入差距是不清楚的。其中涉及的群体很多,包括集体所有组织的领导、房地产开发商、各级政府,他们都有动力从中分享这部分收入差距。所以若从资产转让的角度看,只要是收入差距存在,不同的群体之间讨价还价的问题也就存在,随着这个收入差距越来越大,不同利益整体之间就会为了这部分收入差距不断争吵,最后会推动土地制度的改革。最近的进展是一个很好的例子,原来的农地转非农用只能通过国家征地把集体的转为国有用地,而国家征地批租会侵占集体的利益,所以集体经济组织就吵。大家吵的基本结果是,集体建设用地这部分可以由集体经济组织自行决定流转。这是一个非常大的口子,同时也缩减了征地范围,约束了政府征地批租的权利,这是土地制度改革走的一大步。
 
我们今天讨论的实际上是宅基地的转让权问题,这涉及到小产权的历史。刚刚建国后实行土地改革法,农地和房子都是归农民个人所有的。到了1962年之后搞人民公社化,才把农民的宅基地、自留地、建设用地、荒地归为集体所有。小产权是指房子的宅基地只是集体所有的,所以相对于国家所有权来说是“小”产权。
 
在小产权房的发展过程中,很有可能会占用耕地。只要种地年收入不高,比如有些地方,一年顶多挣两三千块钱,而另谋高就的收入更高,农民就不会有积极性去种地,而会把土地用于其他用途。如果不允许他们赚不同用途的差价,那他们干脆就抛荒。所以,如果农产品的价格本身上不去,保护耕地的口号就很难落到实处。
 
权利界定是非常重要的事情,这不是从上而下由人设计,而是一个不断推进的自下而上的过程。所以我们应当重视不同地区和基层的经验,并去总结,权衡利弊,然后将其上升为法律,否则就有可能带来灾难性的后果。
 
 
[本文为作者在“小产权房与公共政策研讨会”上发言,经作者本人修订。]
 
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